“投資酒店，能賺錢”

      那該去哪兒買？

      怎么挑到一個“賺錢”酒店？

      本文將給出您答案。

PART 01

“1”個最佳渠道

      首先，去哪兒買？

      熟人買賣or專業(yè)機構(gòu)是目前購買酒店的2個主要渠道。

      ·熟人買賣

      熟人買賣這種方式建立在相互了解和信任的基礎(chǔ)上，溝通成本低、也更容易達成共識。

      但這種方式缺乏安全感和專業(yè)性，一旦出現(xiàn)問題，雙方都有苦說不出，問題也難以按照規(guī)章制度解決。

      例如，廣州一位投資人老張就是一個活生生的例子。其19年時想在天河區(qū)找個物業(yè)做酒店。在表兄的推薦下找了一個地段很好的工業(yè)性質(zhì)物業(yè)，老張擔(dān)心無法辦理酒店消防而猶豫不決，但這位表兄表示肯定可以幫他辦好。他害怕好項目落入他手，所以決定放手一搏。哪知錢投了幾百萬了消防證還沒著落，老張又不想和親戚撕破臉，幾百萬就這樣石沉大海，酒店到現(xiàn)在也沒著落。

      ·專業(yè)機構(gòu)

      與熟人買賣相比，通過專業(yè)機構(gòu)購買酒店具有明顯優(yōu)勢。

      他們擁有豐富的市場經(jīng)驗和專業(yè)知識，能夠為投資者提供全面的市場調(diào)研和分析，為交易的全流程保駕護航。

      雖然專業(yè)機構(gòu)可能收取一定的服務(wù)費，但相比所提供的服務(wù)，這筆費用微不足道。

      因此，不論是出于專業(yè)性、安全度還是信息的透明程度等方面考慮專業(yè)機構(gòu)都是最佳渠道。

      那又該如何在專業(yè)機構(gòu)的海量項目中挑出最適合自己的那一個呢？

PART 02

“6”大核心維度

      區(qū)位商圈、租賃條件、物業(yè)形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、品牌力以及運營力是評估酒店的6大核心維度。

      1. 酒店區(qū)位商圈

      商圈的人流量和客戶類型直接影響酒店的出租率和收入。

      在評估酒店所處區(qū)位商圈時要注意以下幾方面問題：

      該項目所處商圈是否與我的目標(biāo)客戶相符合？

      商圈配套是否滿足該客群需求？

      商圈競爭情況如何，是否已飽和？

      商圈是否存在政策機遇/風(fēng)險？

      若都無法滿足預(yù)期，那自然不合適；若部分滿足，則需要根據(jù)實際狀況進行權(quán)衡。

      2. 物業(yè)租賃條件

      合理的租賃條件對于酒店的穩(wěn)定經(jīng)營至關(guān)重要。

      所以，在進行租賃條件協(xié)商時應(yīng)謹(jǐn)慎對待，尤其是以下幾方面：

      a. 租金水平：租金應(yīng)根據(jù)酒店所在地市場情況、商圈特點和酒店規(guī)模、設(shè)施等實際狀況進行定價；

      b. 遞增比例：商業(yè)物業(yè)租金遞增次數(shù)每15年應(yīng)≤4次，每次遞增比例應(yīng)當(dāng)在3%-5%為宜；

      c. 租期長度：租期應(yīng)符合酒店發(fā)展計劃和投資回報預(yù)期，避免期限錯配、預(yù)期收益無法收回的情況；

      d. 租賃條款：租賃合同條款應(yīng)明確規(guī)定租賃方和承租方權(quán)責(zé)，包括維修責(zé)任、租金調(diào)整機制、租賃期限續(xù)簽等。以此來保護雙方利益，并減少潛在風(fēng)險；

      e. 附加條件：結(jié)合實際協(xié)商添加附加條件來提升酒店競爭力，如租賃方提供一定裝修或設(shè)備支持，或約定租賃方對酒店市場宣傳和推廣進行合作等。

      3. 物業(yè)形態(tài)

      不同投資需求對于物業(yè)形態(tài)的要求具有差異，但“有獨棟選獨棟”的準(zhǔn)則不會錯。

      獨棟物業(yè)與非獨棟物業(yè)相比擁有空間更大，可提供設(shè)施和服務(wù)更多，能夠滿足更大規(guī)模且多樣化的客源需求，同時在酒店外立面、頂招與側(cè)招的設(shè)置上也使得酒店展示性更強。

      但獨棟物業(yè)需要注意物業(yè)結(jié)構(gòu)的形態(tài)，它對提升坪效起著重要作用，需要通過合理的空間規(guī)劃和布局，提升出房量，從而最大限度地增加單位面積的收益。

      4. 基礎(chǔ)設(shè)施

      良好的基礎(chǔ)設(shè)施能夠提供更好的客戶體驗，保障盈利的持續(xù)性。

      在考慮基礎(chǔ)設(shè)施時，需要注意以下幾點：

      a. 裝飾工程的改造成本：了解酒店目前設(shè)施設(shè)備的新舊程度，評估進行翻新改造所需投入的成本。如果改造成本過高，會導(dǎo)致接手后酒店運營收益不達預(yù)期；

      b. 隱蔽工程的工程質(zhì)量：仔細(xì)檢查酒店防水、消防、電氣等隱蔽工程的質(zhì)量。要是有隱蔽工程方面的問題，即使外觀看起來再好，后續(xù)經(jīng)營也會有大麻煩。

      5、6.品牌力和運營力

      加盟酒店品牌可以帶來更多客流量和品牌效應(yīng)，專業(yè)的管理團隊更是能提高酒店的運營能力。

      但知名品牌通常布局更早，物業(yè)周邊這些品牌飽和后又該怎么辦？

      在專業(yè)機構(gòu)的協(xié)助下，尋求其他知名度相對稍低但有足夠?qū)I(yè)度且扶持力度更大的品牌匹配加盟。加之合適的政策扶持，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)巨大收益。

      加盟后這些酒管集團也會為酒店提供管理團隊的培訓(xùn)、協(xié)助酒店進行運營體系的建設(shè)等服務(wù)，使得酒店運營力搭建得到保障，而這也是持續(xù)提升酒店盈利能力的關(guān)鍵點所在。

      最后總結(jié)以上內(nèi)容，首要是選擇一家靠譜的專業(yè)機構(gòu)，然后在專業(yè)機構(gòu)的幫助下從區(qū)位商圈、租賃條件、物業(yè)形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、品牌力和運營力6大維度進行評估，挑出最合適的那一個！

      在以上整個過程中專業(yè)機構(gòu)都起著至關(guān)重要的作用，這要求投資人所選擇的專業(yè)機構(gòu)不僅要做到專業(yè)、安全、高效，更是要擁有足夠多的項目資源來滿足不同投資人的各類需求。

      大呈酒店交易服務(wù)中心就是這樣一個專注于酒店投融資領(lǐng)域的專業(yè)機構(gòu)。

      其擁有豐富的從業(yè)經(jīng)驗與項目儲備使得其能夠為投資人提供定制化的全流程服務(wù)，找到最合適的那一個投資標(biāo)的，在透明公開的全流程下助您把握最好的投資機遇！